增城市物业服务企业规范化管理实施办法
各物业服务企业：
为进一步加强对我市物业服务企业的规范化管理，切实提高我市物业服务水平，促进和谐社区建设，我局制定了《增城市物业服务企业规范化管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
增城市物业服务企业规范化管理实施办法
第一章 总则
第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理行业，提高物业服务水平，促进和谐社区建设，依据《物权法》、《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》，制定本办法。
第二条 在增城市行政管辖区域内，从事物业管理活动的企业，适用本办法。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第二章 物业服务企业的资质申请、选聘
第三条 新设立的物业服务企业应当自领取《营业执照》之日起（或获得企业名称核准之日）7日内，持相关文件向市国土房管部门申请资质。初次申请的，其资质等级按照最低等级核定，即均定为三级资质。
第四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，必须依照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的有关规定，通过招标选聘物业服务企业，并向市国土房管部门申请登记备案。
第五条 已成立业主大会或由业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，必须依照《业主大会规程》，向市国土房管部门申请登记备案。
第三章 物业服务企业的权利、义务
第六条 物业服务企业依法享有以下权利：
（一）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项物业管理制度；
（二）建立健全本物业的物业管理档案资料；
（三）制止违反国家政策、法规和本物业物业管理制度的行为；
（四）依据《前期物业管理服务协议》或《物业服务合同》的约定向业主收取物业服务费。
第七条 物业服务企业依法履行以下义务：
（一）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务；
（二）每年至少一次向业主公布物业服务费收支账目；
（三）提前将《前期物业管理服务协议》或《物业服务合同》告知业主、业主大会，并与业主、业主委员会签订《前期物业管理服务协议》或《物业服务合同》；
（四）提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《房屋装饰装修管理协议》；
（五）向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。
第四章 物业服务企业的工作职责
第八条 管理要务
（一）小区物业管理应建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；
（二）确保房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；
（三）建立业户档案、房屋及其配套设施权属清册，方便业主查阅；
（四）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和物业使用人对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，制定回访制度并做好记录；
（五）定期向业户征询物业管理服务工作意见，对合理的建议及时整改，确保业主满意率达85％以上；
（六）建立并落实便民维修服务承诺制，确保零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并做好回访记录。
第九条 物业服务企业应做好以下保安、消防、车辆管理工作：
（一）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员应熟悉小区环境，文明值勤，用语规范，认真负责；
（二）在危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施；
(三)确保消防设备设施完好无损及消防通道畅通，可随时起用；制订消防应急方案；
(四)具有完善的机动车停车场管理制度，明确管理责任，做好车辆进出登记；
（五）具有完善的非机动车车辆管理制度，指导车辆按规定位置停放，进行有序管理。
第十条 物业服务企业应做好环境卫生管理工作：
（一）环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾收集点；（许多规划设计无考虑中转站）
（二）实行清洁卫生责任制，明确专职清洁人员及清洁责任范围，实行标准化保洁；
（三）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；
（四）房屋共用部位共用设施设备无蚁害。
第十一条 绿化管理
（一）绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象；
（二）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
第五章 物业服务企业的社会责任
第十二条 对业主的违章搭建行为，应采取有效措施予以阻止，并报市城乡建设管理局、城监大队、城乡规划据、国土房管局等执法部门登记备案。
禁止物业服务企业以权谋私，一经发现，将由相关部门进行问责。
第十三条 发现小区内存在疑似危房的，应立即通知住户积极采取施进行防护，及时向市有关鉴定部门申请房屋鉴定，并报市国土部门备案。
第十四条 物业服务企业应当配合政府做好物业租赁信息的收集工作。
第六章 物业服务企业的考核、评定
第十五条 每年12月由市国土房管部门组织对全市范围内的物业服务企业进行年度考核，依据考核成绩将企业评定为A、B、C、D四个等级，其中对被评为A级的物业服务企业将予以表彰和奖励。
第七章 物业服务企业的退出
第十六条 凡在年度考核中为D级或连续三年考核为C级的物业服务企业，由市物业管理行业协会在网站通报批评。同时，建议业主委员会或建设单位责成物业服务企业退出本小区的物业管理，并提请国土房管部门组织业主、业主大会通过招标方式重新选聘物业服务企业。
第八章附则
本办法自
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